Francisco Farto e Abreu


Licenciatura e Mestrado em Economia, Nova SBE

"O pessimismo é excelente para os inertes"
- Jacinto, em "A cidade e as serras", Eça de Queiroz

Nova Lisboa

"Lisboa é uma das mais belas cidades que já vi"

Este é um lugar-comum com o qual todos nós, portugueses, já nos cruzámos em algum momento das nossas vidas. Não será certamente apenas a simpatia dos nossos interlocutores estrangeiros. Nós, Portugueses Lisboetas, vivemos com a certeza sobre a veracidade universal destas agradáveis palavras. Vivemos embevecidos com esta luz única que nos faz tão vaidosos. Sedentos de ir, e voltar. Voltar a Lisboa.

Este mês decidi escrever sobre uma das políticas económicas que, creio, mais êxito tem tido no nosso país – a reabilitação urbana. A reabilitação urbana passa por tornar utilizáveis edifícios outrora abandonados, decrépitos ou semi-destruídos, convertendo-os em espaços habitacionais ou de serviços, dos quais a população possa usufruir, e em que a alocação de recursos seja social e economicamente eficiente. É um processo que – em Lisboa – se iniciou de uma forma relevante há 3 ou 4 anos, através do qual se têm vindo a renovar as mais históricas fachadas da cidade, na Baixa, no Chiado, na Avenida da Liberdade, na Graça ou no Cais do Sodré.

Importa então compreender o contexto político, económico e social em que este processo aparece. Dentro do contexto político (cujas dimensões mais relevantes são a legal e a fiscal), importa referir o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). O NRAU insere-se num quadro legislativo que entrou em vigor em 2012 e que, entre outras coisas, veio trazer maior flexibilidade ao arrendamento. Na prática isto traduz-se num maior conforto para ambas as partes aquando da celebração de um contrato, visto ser mais fácil a denúncia do mesmo. Esta flexibilidade permite que, a cada momento, a procura e a oferta se cruzem de uma forma mais eficiente e profícua para ambas as partes, tendo em conta que tanto as preferências como a capacidade económica dos agentes são variáveis. De um ponto de vista fiscal, importa referir incentivos como a isenção do IMT ou do IMI, e a aplicação do IVA reduzido para obras de reabilitação – 6% ao invés dos habituais 23%. Estas medidas constituem incentivos importantes aos promotores, e configuram um investimento rentável para as Câmaras Municipais, que passam a poder cobrar impostos (nomeadamente IMI) sobre o produto final, uma vez vendido, compensando largamente a perda de receitas antes mencionada com a carga fiscal cobrada sobre activos com um novo (e muito mais alto) valor patrimonial. Por fim, um outro mecanismo legal através do qual se cria este mercado é a concessão de Autorizações de Residência para Actividades de Investimento – o vulgarmente apelidado Golden Visa. Esta medida abre as portas do Espaço Schengen por um período de 5 anos a um particular que invista (pelo menos) 500 mil euros em imobiliário, em território nacional. Esta medida tem sido alvo de algum criticismo, sobretudo por poder atrair capital de fontes duvidosas. Nesse contexto, resta proteger a indústria da reabilitação, implementando normas rígidas de KYC – Know Your Customer, que garantam um controlo de qualidade à origem dos fundos, à semelhança do que fazem as entidades titulares de carteiras bancárias. O contexto económico também se tem mostrado favorável ao investimento imobiliário, nomeadamente na reabilitação urbana. Por um lado, há uma grande pressão para emagrecer os balanços do sistema bancário Português que devido a políticas erradas de concessão de crédito (e não só) se viu saturado com activos ilíquidos deste género, que estão agora a ser postos à venda. Por outro lado, existe um excesso de liquidez no mercado de capitais que, dada a fraca performance de acções e obrigações, se tem vindo a voltar cada vez mais para os chamados alternative investments, que incluem, entre outros, o imobiliário. Exemplo disso é a aquisição ao Novo Banco - por parte de um fundo Americano - de 10.000 metros quadrados na esquina da Avenida da Liberdade com a Rua Rosa Araújo, cuja obra de reconversão em habitação e retalho já começou, estando o produto final praticamente todo vendido. Por último, também o contexto social tem vindo a contribuir para o sucesso desta reforma económica da reabilitação urbana. Se por um lado é factual que os Lisboetas estão cada vez mais abertos a serem arrendatários (independentemente de serem também proprietários e arrendadores, e apesar de estarem ainda muito longe dos seus congéneres europeus), é também verdade que o grande dinamismo do turismo em Portugal (que teve em 2015 um recorde de 17 milhões de turistas), e em Lisboa em particular, permite monetizar este tipo de investimentos com negócios como arrendamentos de curta duração. Este é um nicho de mercado que se tem vindo a criar, devidamente inserido num quadro regulatório, que paga impostos, e que contribui para voltar a fazer do centro de Lisboa um sítio agradável e capaz de recolher os proveitos que um bairro histórico de uma capital europeia merece.

Há também críticas à reabilitação urbana. Uma delas prende-se com a possibilidade de interromper arrendamentos em prédios que possam ser alvo de intervenção, um tema sensível quando falamos de pessoas de idade, com algum grau de incapacidade física ou com recursos económicos débeis. Em primeiro lugar, é preciso salientar que existe uma auto-selecção que torna este exemplo muito comum. Pessoas idosas a viver no centro de Lisboa tendem a beneficiar de rendas que foram congeladas no passado, sendo por conseguinte, artificialmente baixas. Tanto mais assim é, quanto maior o grau de debilidade física ou económica. Estes são, na verdade, subsídios pagos pelos proprietários, e que não incentivam (ou sequer permitem) o investimento na requalificação dos imóveis em causa ao longo do tempo. Em segundo lugar, é importante sublinhar que a legislação protege estes cidadãos, garantindo que o promotor os deve realojar com condições adequadas ao agregado familiar, numa freguesia limítrofe, e de tal forma que, dependendo do estado de degradação do imóvel a reabilitar, não raramente a mudança é para melhor. Uma outra crítica é o facto da reabilitação urbana tornar os centros históricos das cidades incomportáveis para os Lisboetas. Quanto a isto, é preciso perceber que há hoje um claro impedimento a que os Lisboetas vivam no centro histórico – que é o seu próprio estado de conservação. Por outro lado, é no mínimo discutível que o centro histórico deva ser habitado exclusivamente por locais. Não só é mais eficiente permitir que os preços subam à medida da procura que se apresenta (local ou não), como é também mais justo em termos de equidade fiscal. Os preços altos da Baixa ou do Chiado levam a maiores receitas de impostos, para os que maior disponibilidade a pagar têm. Situação essa que não se verifica com um parque habitacional podre e semi-destruído. De facto, a CML esperava conseguir um aumento homólogo de 27 milhões de euros com a receita fiscal em 2015, tendo a reabilitação urbana um papel chave nesta expectativa. Mas os benefícios não ficam por aqui. A reabilitação dos centros históricos da nossa cidade devolve-lhe a dignidade que esta merece. A CML e o IGESPAR têm vindo a mostrar que é possível aliar a celeridade e eficiência na apreciação dos estudos de arquitectura e engenharia apresentados pelos proponentes compradores, à rigidez na manutenção do classicismo das fachadas pombalinas que caracterizam Lisboa, e que lhe conferem uma beleza tão própria. Reabilitar significa também estancar o perigo que representam alguns edifícios na zona histórica da cidade, que no seu estado actual - sem quaisquer condições de higiene ou segurança - acabam por criar um esquema de selecção adversa, em que apenas inquilinos de baixa qualidade estão dispostos a ocupá-los. Por fim, a reabilitação de toda a malha urbana do centro histórico poderá contribuir para a consolidação do turismo em Lisboa, gerando entradas de capital em grandes dimensões, cujo efeito - análogo ao das exportações - se traduziria em crescimento económico para a cidade e para o país. Uma última nota para referir que a reabilitação urbana não se dirige apenas aos segmentos residenciais altos. O programa "Reabilitar para Arrendar" terá um investimento - recentemente anunciado - de 1.400 milhões de euros do Fundo de Estabilidade da Segurança Social, o que somado aos investimentos Europeus no âmbito do Portugal 2020, conferirá uma nova expressão a esta política económica.

Importa reter deste texto a enorme destruição de valor decorrente da degradação imobiliária nos centros históricos Lisboetas. A reabilitação urbana pode combater este processo não apenas através da entrada de novo capital, como também de uma mais eficiente alocação de recursos na micro-economia da cidade de Lisboa. Boa parte do charme da nossa cidade é a luz reflectida no caos da clássica malha urbana do eixo Chiado-Castelo. O desafio é então, conservando essa mesma magia, aplicar um pouco mais de racionalidade à gestão do nosso património


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